Ako vybrať pozemok

Výber pozemku, na ktorom bude váš rodinný dom stáť je pre mnohých stavebníkov jedným z najdôležitejších rozhodnutí. Ak pozemok zdedíte alebo už vlastníte, problém s hľadaním pozemku Vám odpadá, no ak pozemok kupujete, nie to väčšinou lacné a preto treba vedieť aspoň základné informácie. Zlý pozemok sa nedá premiestniť, preto rozhodnutie o kúpe určite nepodceňujte. Výber pozemku nie je jednoduchá záležitosť. Najprv si musíte sami ujasniť, čo presne hľadáte. Rovnako je potrebné približne vedieť, aký dom chcete stavať. Až následne sa môžete smelo pustiť do hľadania vysnívaného pozemku. 

Keď nájdete vhodný pozemok na predaj, tak nastáva dôležitá fáza jeho preverovania. Treba si preveriť, či je pozemok právne vysporiadaný, či je možné na ňom postaviť vytúžený dom a zároveň nebude problém s prístupom k pozemku a napojením na inžinierske siete. Ak sa spoľahnete iba na serióznosť predajcu a slovné uistenie od realitného agenta a podané informácie si neoveríte, môže to znamenať ďalšie neplánované investície. 

Ak chcete predísť možnému sklamaniu, tak si pozorne prečítajte, čo všetko je potrebné vedieť o výbere pozemku pred jeho samotnou kúpou

Výber a kúpa pozemku

Pri výbere pozemku treba v prvom rade zvážiť jeho lokalitu, veľkosť a tvar - lokalita pritom priamo ovplyvňuje cenu pozemku. Ak ste si najskôr dali vyhotoviť projekt domu a až potom hľadáte ideálny pozemok, budete mať úlohu o čosi ťažšiu. V novozastavaných územiach je potrebné predvídať budúci vývoj zástavby v lokalite, v už zastavanej lokalite zas premyslieť ideálne zasadenie domu do existujúcej zástavby. Pripomíname, že je dobré vopred si zistiť, či je možné pripojenie na inžinierske siete, aký je stav príjazdových ciest, chodníkov a verejného osvetlenia. Po kúpe vám nevedomosť takýchto informácií môže stavbu domu nielen predĺžiť, ale najmä predražiť a niekedy úplne znemožniť.

Nemusíme si klamať, všetci dobre vieme, že hlavným limitom resp. kritériom výberu je cena a preto v drvivej väčšine prípadov podriaďujeme všetky ostatné kritériá práve cene. Preto veľmi je dôležité zvážiť, či je k danému pozemku prístupová komunikácia, ak by mal investor realizovať asfaltovú komunikácii k svojmu novému domu, určite stým vo finančnom balíku musí počítať. Rovnako v prípade plynového rozvodu alebo verejnej kanalizácie, kde bude potrebné uvažovť so žumpou alebo domovou čističkou odpadových vôd. Ak nie je ani verejný vodovod treba riešiť studňu. Taktiež je dôležité terénne rozloženie pozemku, pozemky vo svahu často vyžadujú podpivničené resp. dvojpodlažné rodinné domy, bungalov je nemyslitený (aj keď v určitých prípadoch je možnosť napríklad postaviť drevodom na zemných vrutoch - ale o tom si povieme v inom článku). Preto odporúčam venovať výberu pozemku a domu dostatok času a ujasniť si dôležité fakty.

Zostavte si rebríček priorít 

Žiadny pozemok vám nebude plne vyhovovať. Taký jednoducho neexistuje. Každý pozemok má svoje klady aj zápory. Preto je potrebné zostaviť si svoj vlastný hodnotový rebríček a povedať si, čo je pre vás najdôležitejšie, čo ešte viete akceptovať, s čím sa dokážete zmieriť a čo už nie je možné tolerovať. Takýchto základných priorít je viacero, napríklad doprava do práce a späť, bezprostredné okolie, občianska vybavenosť v okolí (obchody, materská škola, základná škola atď.), oddychové možnosti, budúci rozvojový potenciál územia atď. 

Odporúčame napísať si jednotlivé priority na papier a zároveň priradiť každej z nich hodnotu jej dôležitosti podľa vašej predstavy (napríklad číslom od 1 do 10). Ak hľadáte pozemok vo dvojici, tak si toto nastavenie priorít urobte najprv každý sám.

Príklad zostaveného hodnotového rebríčka pre výber pozemku: 

1. Dopravná dostupnosť (ako dlho Vám bude trvať do cesta práce alebo do školy, mhd)
2. Bezprostredné okolie (zeleň, chodníky, ukončená výstavba v okolí, estetickosť okolia) 
3. Vybavenosť v pešej dostupnosti (škôlka, škola, obchody, kaviareň, ihrisko) 
4. Možnosti oddychu a športového vyžitia (park, cyklotrasy, plávanie, behanie, basketbal) 
5. Kľud v lokalite (úroveň hluku a diania v okolí - diaľnica, železnica, nočné podniky) 
6. Budúci rozvojový potenciál územia (čo sa plánuje v budúcnosti stavať v okolí) 
7. Susedia (toto sa samozrejme mení v čase a je ťažké ich reálne poznať dopredu) 

Na základe zostaveného rebríčka si potom vytipujte lokality, kde budete hľadať Váš pozemok. 

Veľkosť pozemku - aký veľký bude Váš dom

Na to, aby ste zistili potrebnú veľkosť Vášho budúceho pozemku, musíte mať predstavu o tom, aký dom si chcete postaviť. Ide o časovo náročnejšiu úlohu, pretože si budete musieť prezrieť mnohé projekty domov. 

Na internete samozrejme nájdete ponuku katalógových projektov rodinných domov, vďaka čomu si môžete urobiť veľmi dobrú predstavu aké sú možnosti a uvedomiť si dispozičné (pôdorysné usporiadanie izieb), ako aj architektonické riešenia projektov domov. Najväčším katalógom rodinných domov je pravdepodobne Katalóg Euroline  

A to je práve asi najzákladnejšie kritérium, ktoré je potrebné vedieť - koľko izieb chcete mať vo vašom dome? Najžiadanejšie sú štyri izby, čiže obývačka a tri spálne. O veľkosti domu sa dozviete viac v článku - Primeraná veľkosť domu.

Vo vzťahu k výberu pozemku je zásadná aj otázka podlažnosti rodinného domu. Chcete mať poschodový rodinný dom alebo bungalov? Poschodový dom zaberie menšiu plochu z pozemku - tzv. zastavaná plocha bude menšia ako pri bungalove s tou istou výmerou úžitkovej plochy - podrobnejšie nájdete tieto pojmy vysvetlené v článku Základné definície pojmov týkajúcich sa stavieb.

Keď budete mať zodpovedané tieto dve otázky, môžete si predvybrať niekoľko projektov rodinných domov, ktoré by vám vyhovovali z hľadiska pôdorysu, podlažnosti a počtu izieb. Problematike samotného výberu projektu rodinného domu sa podrobnejšie venujeme v našom článku Ako si vybrať správny projekt rodinného domu? 

Podstatou tohto predvýberu je to, aby ste si uvedomili rozmery domov, ktoré sa vám páčia a vyhovujú vám. Napíšte si šírku a dĺžku všetkých vami vybraných domov (ideálne okolo 5). Na základe týchto údajov si viete stanoviť minimálne potrebné rozmery pozemku. K rozmerom domu je potrebné ešte pripočítať odstupové vzdialenosti od hraníc pozemku - obvykle 5 m od ulice a zo strán 2-5 m a dostanete minimálne rozmery pozemku. Podrobnejšie informácie o odstupových vzdialenostiach nájdete v našom článku Aké odstupy treba dodržať od susednej stavby alebo hranice pozemku? 

Takisto musíte uvažovať so zastavanou plochou domu niekde na úrovni 25% z plochy pozemku. To znamená, že ak má vybraný projekt domu zastavanú plochu 150 m2 , tak Váš pozemok by mal mať plochu 600 m2 . Toto treba brať iba orientačne, nakoľko existujú lokality, kde je možné mať aj 40% zastavanosť pozemku. V tom prípade pri tom istom dome stačí mať veľkosť pozemku iba 375 m2 . Čiže limitovať vás môžu nielen rozmery pozemku, ale aj jeho celková plocha. Záleží od toho, ktorý prípad nastane skôr.

Pozemok štandardných rozmerov pre samostatne stojace projekty rodinných domov od developerov väčších území je niekde na úrovni 18-22 m šírky a dĺžky 23-30 m. Čo sa týka výmery, tak je to spravidla 500-600 m2 . Geometricky sa jedná o približne ideálny pomer šírky a dĺžky pozemku približne 2:3. 

Parcely v starších, už zastavaných oblastiach miest a obcí obvykle tieto ideálne geometrické parametre nemajú. Nezriedka sa jedná o veľmi úzke a dlhé parcely, vyplýva to z vtedajšieho životného štýlu, resp. potrieb domáceho hospodárstva, pretože sú to parcely kde sa predtým pestovali plodiny, neuvažovalo sa so stavbou domu. V týchto prípadoch je potrebné uvažovať o projektoch domov na úzke parcely. 

Parametre pozemku 

Ďalšími parametrami, ktoré by ste nemali zanedbať, sú svahovitosť pozemku, orientácia na svetové strany, zloženie základovej zeminy, rohová poloha pozemku, nepravidelný a nepravouhlý tvar pozemku, prístupová cesta a podobne. 

Pri rohovom pozemku treba počítať s predražením za pohľadový plot, namiesto jednej máte dve strany od verejnej cesty, kde musíte urobiť riadny plot a nie iba stĺpiky s pletivom 

Svahovitý pozemok zasa zvyšuje náklady na úpravu terénu, zmenu zakladania stavby, prípadne vytvorenie pivnice pri väčších prevýšeniach. Za svahovitý pozemok môžeme pokladať taký, ktorý má prevýšenie v priestore vymedzenom pôdorysom domu väčšie ako 1m. Do tohto prevýšenia je veľakrát jednoduchšie pozemok v priestore pod domom jednoducho vyrovnať a prebytočnú zeminu umiestniť na zvyšnej časti pozemku. V opačnom prípade, keď je prevýšenie príliš veľké a je potrebné upravovať základy domu alebo prípadne vytvoriť pivnicu do svahu, tak sa tieto náklady pohybujú rádovo v desaťtisícoch eur, priemerne niekde medzi 15-30 tisíc eur. Takisto je potrebné dopracovať projekt domu, kde sa presne zadefinuje veľkosť a tvar základov, prípadne pivnice. Tieto úpravy totiž podliehajú stavebnému povoleniu. 

Orientácia pozemku na svetové strany je dôležitá z hľadiska osadenia projektu rodinného domu na pozemok. Uistite sa, že váš vybraný projekt domu viete osadiť na pozemok tak, aby ste boli spokojní s orientáciou jednotlivých izieb na svetové strany, napríklad terasa smerom na juh, spálne na východ a podobne. Z tohto pohľadu bývajú vhodnejšie pozemky, ktoré majú prístup zo severnej strany. 

Zloženie základovej zeminy je takisto aspekt, ktorý ovplyvňuje spôsob zakladania domu a teda aj cenu za jeho realizáciu. Pri zlých základových zeminách, napríklad navážky, spraše, íly je potrebné rozširovať základové pásy, čo predražuje výkopové práce a cenu za betonáž. Pri veľmi zlých základových pomeroch je výhodnejšie riešiť základy pomocou základovej dosky, ktorá lepšie prenáša celkový tlak domu na zeminu, pri projektoch rodinných domov je to iba malé percento stavieb - podrobnejšie sa venujeme základom v našom článku Základy pre rodinný dom. 

Druh zeminy môže takisto ovplyvniť schopnosť využiť záhradu na pestovanie rastlín, ako aj spôsobiť zlé vsakovanie dažďových vôd, voda sa môže držať na povrchu a vsakovať veľmi pomaly - vzniká zemina podobná močiaru. V tomto prípade je potrebné správne navrhnúť vsakovací systém dažďových vôd zo strechy. Niektoré lokality majú z dôvodu problémových vsakovacích pomerov vybudovanú dažďovú kanalizáciu, do ktorej budete musieť dažďovú vodu odvádzať. Pripravte sa na dodatočné investičné náklady vo forme retenčnej nádrže - nádrž na zachytenie prívalového dažďa a ponorného čerpadla. 

Nepravidelný a nepravouhlý tvar pozemku nemusí nijako prekážať, ale treba si dať pozor na to, aby aj pri užšej strane pozemku boli dodržané potrebné odstupové vzdialenosti medzi domami a takisto od hraníc susedných pozemkov. Pri nepravidelných tvaroch pozemkov je totiž pre laika ťažšie s istotou určiť, či nebude s odstupmi problém. Ak máte záujem o takýto pozemok, určite si to riadne preverte. 

Prístupová cesta k pozemku je zásadná záležitosť, bez ktorej vám žiadny úrad nemôže vydať stavebné povolenie. V tomto prípade je dôležité mať na pamäti, že z hľadiska úradov je podstatné právne vysporiadanie prístupu na Váš pozemok. Prístupová cesta môže byť v obecnom (verejnom) alebo súkromnom vlastníctve. Pokiaľ je v obecnom vlastníctve, čiže je verejná, má sa za to, že máte zabezpečený prístup na pozemok. Pokiaľ je v súkromnom vlastníctve a nie ste jej spoluvlastník, potom si budete musieť na nej zriadiť právo prechodu a prejazdu a toto zapísať do katastra nehnuteľností, na liste vlastníctve sa objaví v časti C: Ťarchy. Prípadne sa môžete stať spoluvlastníkom cesty v súkromnom vlastníctve. Nevýhodou takéhoto prípadu je, že sa budete musieť spolupodieľať na pravidelnej zimnej údržbe a jej budúcich opravách.

Inžinierske siete 

Riziko nedostatočnej kapacity inžinierskych sietí sme popísali v našom článku Na čo si dať pozor pred kúpou pozemku. 

Teraz sa zameriame na preverenie jednotlivých inžinierskych sietí v lokalite, kde sa nachádza pozemok, ktorý zvažujete kúpiť. V praxi sa najčastejšie stáva, že v lokalite nemusí byť verejná kanalizácia alebo verejný plynovod. V prípade pozemku bez elektriny ťažko hovoriť o parcele, na ktorej by bolo možné postaviť projekt rodinného domu, preto sa s týmto prípadom zaoberať nebudeme. 

Chýbajúca verejná kanalizácia znamená, že budete musieť vybudovať žumpu, prípadne domovú čistiareň odpadových vôd. Čistiareň odpadových vôd vám v mnohých lokalitách nedovolia vybudovať a navyše je to administratívne dosť náročný proces, ktorý vyžaduje samostatné stavebné povolenie vodnej stavby. Žumpa je preto najčastejším riešením. Investičný náklad na jej vybudovanie je cca tisíc eur. Z pohľadu financií je možno ešte horšia nutnosť jej pravidelného vývozu, ktorý stojí cca 30-50 eur. Preto si dobre zvážte veľkosť žumpy. Ak si vyberiete príliš malú, bude ju treba častejšie vyvážať a to bude znamenať vyššie prevádzkové náklady. Bežne používané žumpy pre rodinné domy majú objem cca 12 m3 , ktoré je pri štvorčlennej rodine potrebné vyviezť približne raz za mesiac. 

Chýbajúci verejný plynovod znamená v praxi asi toľko, že sa budete musieť zaobísť bez vykurovania na plynový kotol. Vykurovanie na plynový kotol je prevádzkovo lacnejší spôsob kúrenia ako vykurovanie elektrické, ale zasa v prospech elektrického vykurovania hovoria nižšie investičné náklady. Výhoda elektrického vykurovania je v jednoduchej regulácii pre každú miestnosť samostatne, ako aj eliminovanie rizika úniku a výbuchu plynu v dome. 

V menej častých prípadoch sa stáva, že na predmetnom pozemku nie je možnosť napojenia na verejný vodovod. V tom prípade je riešením vŕtaná studňa na pitnú vodu s domovou vodárničkou. Cena vrtu vrátane príslušenstva predstavuje približne 50€ na bežný meter hĺbky. Takisto by ste si mali dávať raz ročne robiť rozbory vody, aby ste predišli prípadným zdravotným problémom - kvalita vody sa môže v priebehu času výrazne zmeniť. 

Pred samotnou kúpou pozemku odporúčame preveriť stav inžinierskych sietí na pozemku alebo v jeho bezprostrednej blízkosti. Toto je potrebné urobiť u jednotlivých správcov sietí, menovite elektrárne, plynárne a vodárne (tieto obvykle spravujú vodovod spoločne s kanalizáciou).

Ešte pred kúpou je vhodné overiť si, či je pre danú oblasť vydané územné rozhodnutie na výstavbu rodinných domov. V tomto sa treba obrátiť so žiadosťou o územnoplánovaciu informáciu na obec alebo mestskú časť, do ktorej katastra pozemok spadá. Územnoplánovacia informácia obsahuje údaje o prípustnom využití plochy pozemku, regulatívoch a podmienkach, či ich plánovaných zmenách, vyplývajúcich z územnoplánovacej dokumentácie obce alebo mestskej časti. Ďalej táto informácia obsahuje obmedzenia využitia pozemku, s prihliadnutím na ochranné pásma a iné inžinierske stavby, prípadne informáciu o tom, či je potrebné vyňať pozemok z pôdneho fondu, a to vtedy, ak je pozemok v súčasnosti považovaný za ornú pôdu. Získané informácie o prípustnom tvare strechy, počte podlaží a vzdialeností od ciest a iných stavieb, celkovej výške domu a koeficiente zastavania plochy pozemku v značnej miere ovplyvnia projekt vášho domu, keďže vydané a schválené podmienky a regulatívy sú záväzné. Ďalšou skutočnosťou, ktorú je vhodné si zistiť, sú presné hranice pozemku. Nie vždy sa totiž zhodujú s už vybudovaným oplotením susedov, prípadne s výmerou uvádzanou v liste vlastníctva. Vo veci vytýčenia hraníc pozemku sa musíte obrátiť na autorizovaného geodeta. Ak uvažujete o solárnych paneloch, je dobré informovať sa o budúcich zámeroch výstavby vašich susedov a zaujímať sa o plánovaný rozvoj a plán výstavby v danej lokalite. Môže sa totiž stať, že nové objekty vám budú zacláňať a tieniť, čím sa znehodnotí optimálne fungovanie celého solárneho systému na vašom dome.

Ako vyzerá žiadosť o územnoplánovaciu informáciu?

Do žiadosti je žiadateľ povinný uviesť okrem svojich kontaktných údajov a lokalizácie uvažovaného zámeru (adresa, parcelné číslo, katastrálne územie) aj popis investičného zámeru a jeho bližšiu špecifikáciu a ako prílohu priložiť kópiu katastrálnej mapy dotknutého územia v mierke 1:1000 s vyznačenou parcelou záujmu. (takto uvedený obsah žiadosti s prílohami slúži len ako vzor, potrebné údaje a prílohy si treba overiť v konkrétnej obci alebo mestskej časti).

Katalógové domy

Voľba projektu domu z katalógu v sebe skrýva množstvo výhod. Najzreteľnejšou je pravdepodobne cena, ktorá býva oveľa nižšia ako pri vyhotovení individuálneho projektu domu na mieru architektom. Projekt katalógového domu poteší a uľahčí rozhodovanie najmä tím, ktorí nevedia presne definovať vlastné požiadavky na rozlohu, či priestorové zaradenie miestností v dome. Vybrať si však z nespočetného množstva katalógov domov firiem ten pravý, môže byť niekedy takisto náročné. Častokrát je budúcim majiteľom domu umožnená aj prehliadkamodelového domu, čo poslúži pre inšpiráciu a zreálnenie predstavy o danom projekte. Ak vás modelový dom zaujme, potom stačí už len z pohodlia domova jednoduchým spôsobom zakúpiť projekt, napríklad aj prostredníctvom internetu. Projekt domu z katalógu vám firma vyhotoví za pomerne krátky čas- od niekoľkých dní až po niekoľko týždňov. Čo sa týka vybavovania projektovej dokumentácie kvôli získaniu stavebného povolenia, aj v tomto prípade katalógový dom vyhráva nad individuálnym projektom, čo do dĺžky aj obtiažnosti jej získavania. K projektu katalógového domu sa dá dokúpiť aj projekt garáže, či krytého prístrešku na parkovanie auta, veľakrát ho firmy poskytujú zákazníkom ku projektu domu zdarma, ako odmenu za prejavenú dôveru. Pokiaľ ide o nevýhody katalógového domu, v prvom rade takýto projekt nezohľadňuje individuálne potreby zákazníka, tvar pozemku, natočenie domu vzhľadom na svetové strany, či existujúcu susednú výstavbu. Preto je potrebné dať si pozor najmä na to, či konkrétny projekt domu, ktorý ste si vybrali, spĺňa požiadavky regulatívov obce z územnoplánovacej informácie. Čo sa týka dodatočných zmien v projekte katalógového domu, tie môže vykonávať len autor diela, prípadne po obdržaní povolenia na zmeny spadne úloha hľadania nového projektanta na vás. Každá zmena pritom zvyšuje cenu projektu, pri radikálnych zmenách sa cena môže priblížiť až k výške individuálneho projektu na mieru. Pred zakúpením projektu domu z katalógu je treba si dať pozor na to, čo všetko v sebe projekt zahŕňa a aké ďalšie riešenia (kanalizácia, kúrenie a iné inžinierske siete) by mohli celkovú sumu za projekt navýšiť.

Návrh rodinného domu na mieru

Individuálny projekt zhotovený na mieru skĺbi predstavy majiteľov s možnosťami konkrétneho pozemku. Projekt domu sa teda prispôsobí nielen individuálnym požiadavkám budúcich majiteľov, ale aj konkrétnym podmienkam pozemku a regulatívom vydaných obcou. Kým architekt spolu s majiteľmi domu dospeje k úplnej zhode a vyhotoveniu finálneho projektu, zvyčajne vyhotoví niekoľko kreatívnych návrhov. Projektant zodpovedný za technickú stránku vie budúcim majiteľom domu odborne poradiť ohľadom najvhodnejšieho stavebného materiálu a technických riešení, tiež vám vypracuje kompletnú projektovú dokumentáciu. Tá by v sebe mala zahŕňať architektonickú štúdiu, projekt na územné rozhodnutie a stavebné povolenie a výsledný realizačný projekt obsahujúci spracovanie konštrukčných detailov stavby. Odporúčame vám vopred si s projektantom dohodnúť všetky podmienky a požiadavky, vyhnete sa tým neskorším nedorozumeniam. Kto má svoj dom vysnívaný od vchodových dverí až po podkrovie, musí rátať s vyššou cenou individuálneho projektu a tiež s dlhšou dobou dodania projektu, keďže na jeho dôsledné vyhotovenie je potrebná spolupráca architekta, projektanta, či statika, ktorých práce môžu spravidla začať až po vypracovaní architektonického návrhu. Ďalšou špecifickou požiadavkou pri návrhu projektu na mieru môže byť takzvaná vizualizácia vášho budúceho domu. Aj keď je väčšinou celkom nákladná a nepovažuje sa za štandardnú súčasť projektovej dokumentácie, pomôže vám aj stavebníkom lepšie si predstaviť budúcu stavbu.